案例：集體土地上的違法建筑屬于可供執行財產，違法建筑流拍可裁定以物抵償債權人，抵債人不應當限定集體組織成員。
一、魍某甯與錠某襄、蛘某殰、某寶龍生物制品有限公司民間借貸糾紛一案，靜安法院作出（2016）判決，2013年5月27日立案執行，查封被執行人錠某襄、蛘某殰所有的座落五唐港橋下住房一套，查封被執行人某寶龍生物制品有限公司價值相關400000元的財產，并凍結被執行人錠某襄在某寶龍生物制品有限公司的股份。申請執行人魍某甯同意終結本次執行程序。
二、2017年6月3日，靜安法院對錠某襄、蛘某殰所有的座落五唐港橋下住房恢復執行，房屋無相關產權，經評估價值18.31萬元，兩次拍賣均流拍，變賣亦未成交。魍某甯要求五唐港橋下的房產裁定給其所有，以抵償債務。
房屋所屬村民委員會明確表示該房產是被執行人全家唯一的居住房屋，系村集體安排的非農用地，無土地證，村委會不同意外來人員居住。房屋的土地性質，靜安市國土資源局2017年11月20日函：1.錠某襄建房的位置不符合村莊建設規劃、土地利用總體規劃，故不能按照法定程序辦理用地手續和建設手續；2.目前為止，錠某襄沒有合法用地建設手續，該戶的房屋屬于違規建筑；3.如果處置該房地產，由于規劃限制等因素，擬受讓人不能補辦用地手續，不能進行不動產統一登記。靜安法院作出（2017）滬1218執恢129號執行裁定書，對魍某甯以房抵債的請求未予支持，并終結本次執行程序。魍某甯提出執行異議。
三、2018年5月3日，靜安法院作出（2018）滬1281執異50號執行裁定認為，關于魍某甯以物抵債的申請，被執行人的房屋位于包村，魍某甯并不是本集體經濟組織的成員，且該村村民委員會明確表示不同意外來人員居住使用。同時靜安市國土資源局明確表示：上述房屋沒有取得合法用地建設手續，屬違規建筑；如果處置該房地產，由于規劃限制等因素，擬受讓人不能補辦用地手續，不能進行不動產統一登記。綜上，魍某甯以物抵債的申請，不予支持。魍某甯作為申請執行人享有的債權依法受法律保護，但債權的實現取決于被執行人是否有履行債務的能力。案件在執行過程中，法院依職權對被執行人的財產進行了調查，未發現可供執行的財產，魍某甯亦未能提供被執行人可供執行的財產線索，故法院作出終結本次執行程序裁定，并無不當。裁定駁回魍某甯的異議。
四、2018年6月25日，泰州中院作出（2018）滬12執復44號執行裁定認為，魍某甯在恢復執行時要求以物抵債的執行標的，即被執行人錠某襄、蛘某殰位于五唐港橋下住房一套，該房屋為農村集體經濟組織土地上的房屋，且為沒有合法用地建設手續的無證房屋。靜安法院在執行中對該房進行拍賣，可以將該房屋上的財產或使用權，經相關部門同意后拍賣給同為集體經濟組織成員的其他人。魍某甯并不是本集體經濟組織的成員，且該村村民委員會明確表示不同意外來人員居住或使用,同時,靜安市國土資源局明確表示：上述房屋沒有取得合法用地建設手續，屬違規建筑；如果處置該房地產，由于規劃限制等因素，擬受讓人不能補辦用地手續，不能進行不動產統一登記。因此，魍某甯要求以物抵債的申請，因上述條件無法成就，不應得到支持，靜安法院沒有采納其作價抵債的主張并無不當。本案在執行過程中，靜安法院依職權對被執行人的財產進行了調查，未發現可供執行的財產，魍某甯亦未能提供被執行人可供執行的財產線索，故靜安法院在其他被查封或凍結的財產暫不能處置的情況下，作出終結本次執行程序裁定，并無不當。裁定駁回魍某甯的復議申請，維持靜安法院（2018）滬1281執異50號執行裁定。
第一、對違法建筑的執行，江滬高院以執行監督全面審查并且撤銷下級法院作出的裁定，說理部分可圈可點，我們表示贊賞。該案解決以下問題：1、違法建筑能否執行拍賣處置；2、針對違法建筑處置，能否提出執行異議；3、違法建筑流拍的，能否裁定以物抵債執行申請人；4、違法建筑抵債給執行申請人的身份是否存在特殊限定。江滬高院評價“案涉集體土地上未經批準建造的房產，執行程序中可以進行現狀處置，處置時應在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現狀及土地性質，買受人或承受人按照房屋現狀取得房屋，后續的產權登記事項及將來可能面臨的拆除，拆遷及補償不能等風險由買受人或承受人自行負責。變價不成的，債權人可以接受該房屋抵債。變價或抵債裁定中應載明上述內容和風險。該買受人或承受人，不限于集體經濟組織成員。以上述方式處置案涉房產，買受人或承受人對該房產的使用受到一定的限制，自行負責相應的風險，該“違法建筑”并未被確認為合法，亦未侵犯該村集體組織及其成員的利益。”
第二、對違法建筑是否可以作為執行標的，最高院作出（2016）最高法執監161號認為，在違法建筑被相關部門行使公權力拆除或自行拆除前，違法建筑仍具有一定的使用價值，應視為被執行人的具有使用價值的可供執行財產。且執行裁定只對違法建筑占有的事實狀態進行了變更，未涉及建筑物所有權的歸屬，不存在將違法建筑通過協助執行行為合法化的情形，不影響行政機關今后對違法建筑作出處理決定。《江滬省高級人民法院關于執行疑難問題的解答》（一）在集體土地上未經批準建造的房屋，是否可以處置？參照《最高人民法院關于轉發住房與城鄉建設部<關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函>的通知》（法[2012]151號），可以進行“現狀處置”。處置時應在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現狀及土地性質，買受人或承受人按照房屋現狀取得房屋，后續的產權登記事項及將來可能面臨的拆除、拆遷及補償不能等風險由買受人或承受人自行負責。變價不成的，債權人可以接受該房屋抵債。變價或抵債裁定中應載明上述內容和風險。
應當注意的是，《江滬省高級人民法院關于執行疑難問題的解答》明確“變價不成的，債權人可以接受該房屋抵債。變價或抵債裁定中應載明上述內容和風險。”其中“債權人可以接受以物抵債”，這里的債權人并沒有進行限定，通常是執行申請人。因此，江滬高院評價“變價或抵債裁定中應載明上述內容和風險。該買受人或承受人，不限于集體經濟組織成員。”
第三、針對違法建筑作為執行標的，能否提出執行異議之訴。《最高人民法院關于適用民事訴訟法執行程序若干問題的解釋》第十五條案外人對執行標的主張所有權或者有其他足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利的，可以依照民事訴訟法第二百零四條的規定，向執行法院提出異議。需要注意的是“民事訴訟法第二百零四條”指的是2007修正民事訴訟法，第二百零四條對應2012年民事訴訟法第二百二十七條，理由是《最高人民法院關于執行工作中正確適用修改后民事訴訟法第202條、第204條規定的通知》（法明傳〔2008〕1223號）。換言之，針對“案外人對執行標的主張所有權或者有其他足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利的”，均可以提出執行異議，即執行標的異議。經過執行標的異議審查程序，案外人不服執行裁定，進而提出執行異議之訴，案外人執行異議之訴審查的核心在于案外人提供證據證明對執行標的享有實體權益，且此實體權益足以排除強制執行。（Jlls）即案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益進行實質審查，并依法作出是否支持案外人異議請求的判斷。依據是《最高人民法院關于適用<民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。
第四、案外人針對違法建筑不能主張所有權，防止“違法建筑通過協助執行行為合法化”，理由是《江滬省高級人民法院執行異議及執行異議之訴案件審理指南（二）》七、案外人基于違法建筑提起的執行異議之訴案件的處理。19.執行法院對違法建筑予以現狀處置，案外人以其對該違法建筑享有排除執行的實體權益為由提起執行異議及執行異議之訴的，應依法受理，并對是否許可執行或不予執行該執行標的作出裁判，但不得就違法建筑予以確權或判決案外人對此享有所有權。
第五、依據上述《最高人民法院關于適用民事訴訟法執行程序若干問題的解釋》第十五條規定，除案外人針對違法建筑不能主張所有權外，案外人能否主張“其他足以阻止轉讓交付的實體權利”包括案外人對違法建筑主張何種具體的實體權利。我們認為，案外人主張實體權利是違法建筑的使用價值，例如案外人對違法建筑的出租收益等。理由是違法建筑屬于可供執行財產，該可供執行財產主要體現在使用價值，此種使用價值即為財產性的實體權利，因此，最高院作出（2016）最高法執監161號認為，在違法建筑被相關部門行使公權力拆除或自行拆除前，違法建筑仍具有一定的使用價值，應視為被執行人的具有使用價值的可供執行財產。江滬省高級人民法院（2019）滬民終907號評價“被執行人顧秋良對其所建爭議房屋雖然不能證明房屋占用土地轉讓的合法性，也不能證明案涉房屋建設的合法性，但該房屋具有財產價值，且已將該房屋轉讓給案外人曹子文……不能將此房屋再作為顧秋良的責任財產予以執行。”
案外人針對違法建筑提出執行異議之訴的訴訟請求，《江滬省高級人民法院執行異議及執行異議之訴案件審理指南（二）》七、案外人基于違法建筑提起的執行異議之訴案件的處理。20.案外人就違法建筑提起執行異議之訴，應區分以下情形予以處理：（1）案外人僅請求對違法建筑予以確權的，應向其釋明變更訴訟請求；（2）案外人既請求對違法建筑確權，又請求對違法建筑排除執行的，應向其釋明放棄對違法建筑確權的訴訟請求；（3）案外人拒不變更或拒絕放棄對違法建筑確權的訴訟請求的，對該請求不予受理；已經受理的，裁定駁回其要求確權的起訴。
本案的爭議焦點為：案涉集體土地上未經批準建造的房產，執行程序中能否處置。江滬高院認為：案涉集體土地上未經批準建造的房產，執行程序中可以進行現狀處置，處置時應在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現狀及土地性質，買受人或承受人按照房屋現狀取得房屋，后續的產權登記事項及將來可能面臨的拆除，拆遷及補償不能等風險由買受人或承受人自行負責。變價不成的，債權人可以接受該房屋抵債。變價或抵債裁定中應載明上述內容和風險。（Jlls）該買受人或承受人，不限于集體經濟組織成員。以上述方式處置案涉房產，買受人或承受人對該房產的使用受到一定的限制，自行負責相應的風險，該“違法建筑”并未被確認為合法，亦未侵犯該村集體組織及其成員的利益。因此，靜安法院在保障被執行人錠某襄、蛘某殰及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋情況下對案涉房產可以繼續依法執行。且魍某甯提供被執行人某寶龍生物制品有限公司廠房、機器設備等財產線索尚未核實，靜安法院在尚未窮盡執行措施的情況下作出終結本次執行程序的裁定不當，應予撤銷。靜安法院（2018）滬1281執異50號執行裁定、泰州中院（2018）滬12執復44號執行裁定適用法律不當，亦應予以撤銷。引自 中國裁判文書網。
索引：
《最高人民法院關于適用民事訴訟法執行程序若干問題的解釋》
第十五條 案外人對執行標的主張所有權或者有其他足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利的，可以依照民事訴訟法第二百零四條的規定，向執行法院提出異議。
《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》
第十條 查封尚未進行權屬登記的建筑物時，人民法院應當通知其管理人或者該建筑物的實際占有人，并在顯著位置張貼公告。
《江滬省高級人民法院關于執行疑難問題的解答》
為解決執行工作中較為突出的疑難問題，統一全省執行尺度，根據相關法律、司法解釋的規定及精神，結合執行工作實際，制定本解答。
一、在集體土地上建造的房屋，是否可以處置？
（一）在集體土地上未經批準建造的房屋，是否可以處置？
參照《最高人民法院關于轉發住房與城鄉建設部<關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函>的通知》（法[2012]151號），可以進行“現狀處置”。處置時應在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現狀及土地性質，買受人或承受人按照房屋現狀取得房屋，后續的產權登記事項及將來可能面臨的拆除、拆遷及補償不能等風險由買受人或承受人自行負責。變價不成的，債權人可以接受該房屋抵債。變價或抵債裁定中應載明上述內容和風險。
（二）在租賃的集體土地上建造的廠房及廠區內的辦公樓、宿舍、倉庫等，是否可以處置？
在不改變租賃合同前提下，可不征得集體經濟組織同意進行“現狀處置”，但處置前應告知集體經濟組織。處置時應當充分披露租賃合同內容，特別是公告租賃剩余期限、租金標準及支付等情況。
確定保留價需考慮租金支付情況。成交或抵債后，被執行人作為承租人的權利義務由受讓人繼受。
拍賣前租賃期限已屆滿，租賃合同對于房屋歸屬及補償有約定的，尊重租賃合同的約定。如約定房屋收歸集體組織但給予承租人（被執行人）補償的，執行補償款。沒有約定收歸集體組織的，被執行人繼續使用租賃土地，集體組織沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期，執行法院可以對房屋進行處置。租金標準及支付方式由執行法院與集體組織協商確定。不能協商確定的，執行法院可以參照市價標準確定。
二、在國有建設用地上建造的無證房屋，是否可以處置？
依據《最高人民法院關于轉發住房與城鄉建設部<關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函>的通知》（法[2012]151號），對于國有建設用地上建造的無證房屋可以處置。執行法院應就該房屋是否可轉化為有證房屋征求行政機關意見，并作為確定無證房屋價值的參考。
處置未辦理初始登記的房屋，具備初始登記條件的，執行法院處置后應當向房屋登記機構發出《協助執行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執行法院處置后應當向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，（Jlls）并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行“現狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋，后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。
《江滬省高級人民法院執行異議及執行異議之訴案件審理指南（二）》
七、案外人基于違法建筑提起的執行異議之訴案件的處理
19.執行法院對違法建筑予以現狀處置，案外人以其對該違法建筑享有排除執行的實體權益為由提起執行異議及執行異議之訴的，應依法受理，并對是否許可執行或不予執行該執行標的作出裁判，但不得就違法建筑予以確權或判決案外人對此享有所有權。
20.案外人就違法建筑提起執行異議之訴，應區分以下情形予以處理：
（1）案外人僅請求對違法建筑予以確權的，應向其釋明變更訴訟請求；
（2）案外人既請求對違法建筑確權，又請求對違法建筑排除執行的，應向其釋明放棄對違法建筑確權的訴訟請求；
（3）案外人拒不變更或拒絕放棄對違法建筑確權的訴訟請求的，對該請求不予受理；已經受理的，裁定駁回其要求確權的起訴。
《江西省高級人民法院關于執行異議之訴案件的審理指南》
29.金錢債權執行中，案外人以其對執行標的享有足以排除執行的民事權益為由，提起執行異議之訴，經審查發現該執行標的系未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，人民法院不予受理；已經受理的，裁定駁回起訴。但案外人系以其為合法占有人為由對執行法院針對不具備首次登記條件的建筑物進行的“現狀處置”提起執行異議之訴的，應依法受理，并對是否許可執行或不予執行該執行標的作出裁判，但不得就違法建筑予以確權或判決案外人對此享有所有權。
《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋（一）征求意見稿》
第十六條 金錢債權執行中，案外人以其對執行標的享有足以排除執行的民事權益為由，提起執行異議之訴，請求排除強制執行，經審查發現該執行標的系未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，人民法院不予受理；已經受理的，裁定駁回起訴。但案外人系以其為合法占有人為由對執行法院針對不具備首次登記條件的建筑物進行的“現狀處置”提起執行異議之訴的除外。
《最高人民法院關于土地使用權與房產所有權應當一并處置的復函》[2014]執他字第7號 2014年10月23日
山東省高級人民法院：
你院《關于申請復議人長城資產管理公司濟南辦事處、杜廣偉申請復議一案的請示》收悉。經研究，答復如下：
根據《中華人民共和國物權法》第一百四十七條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條的相關規定，在執行被執行人所有的不動產時，應當遵循“房隨地走、地隨房走”的原則，土地使用權與房產所有權應當一并處置。本案中，青島市中級人民法院（以下簡稱青島中院）在未查明案涉房屋占用范圍內土地使用權的情況下，裁定將該房屋單獨拍賣，不符合上述法律規定，故相關拍賣成交裁定依法應予撤銷。
綜上，經我院審判委員會討論，原則同意你院審判委員會第二種處理意見。拍賣撤銷后，青島中院應當在進一步查明案涉房屋土地使用權的情況下，重新拍賣。重新拍賣時應注意保護原買受人的合法權益，其作為實際占有人在同等條件下享有優先購買權。
《最高人民法院關于執行工作中正確適用修改后民事訴訟法第202條、第204條規定的通知》法明傳[2008]1223號
各省、自治區、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院：
近期，我院陸續收到當事人直接或通過執行法院向我院申請復議的案件。經審查發現，部分申請復議的案件不符合法律規定。為了保證各級人民法院在執行工作過程中正確適用修改后民事訴訟法第202條、第204條的規定，現通知如下：
一、當事人、利害關系人根據民事訴訟法第202條的規定，提出異議或申請復議，只適用于發生在2008年4月1日后作出的執行行為；對于2008年4月1日前發生的執行行為，當事人、利害關系人可以依法提起申訴，按監督案件處理。
二、案外人對執行標的提出異議的，執行法院應當審查并作出裁定。按民事訴訟法第204條的規定，案外人不服此裁定只能提起訴訟或者按審判監督程序辦理。執行法院在針對異議作出的裁定書中賦予案外人、當事人申請復議的權利，無法律依據。
三、當事人、利害關系人認為執行法院的執行行為違法的，應當先提出異議，對執行法院作出的異議裁定不服的才能申請復議。執行法院不得在作出執行行為的裁定書中直接賦予當時人申請復議的權力。 上海靜安區集體土地使用免費咨詢律師事務所
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